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投资新闻 泰禾集团年关难熬:海外高息发债救急 非银融资飙升

2019-12-16作者:投资小项目网来源:admin次阅读

  年关将至,金融机构出身的黄其森,仍未彻底解决公司持续1年多的流动性难题。

  12月13日,泰禾集团披露,全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited 在境外完成 1.105 亿美元债券发行。发行完成后,这家子公司已累计在海外发行14.66亿美元债券。

  自今年“6.30”后,国内融资渠道收紧,小投资创业项目和很多房企一样,泰禾集团将目光转向海外债券市场。

  不过,房企海外发债只能用于置换未来1年内到期的中长期境外债务。在高负债和高杠杆困扰下,泰禾集团进退两难。计划通过房产销售获得收入走到“安全地带”,也不容易。

  克尔瑞披露,今年前11个月,泰禾集团全口径销售额实现689.2亿元,排名第42位,较去年同期分别下降37.93%和20位。

  非银融资占比6成

  “不懂金融的人做不好房地产”,泰禾集团(000732.SZ)董事长黄其森多次在公开场合放话。不过,面对公司持续1年多的流动性难题,黄其森再没能展示出更大的“作为”。

  日前,随着西藏信托将泰禾集团及黄其森等6个被告诉至北京第四中院的消息被曝出,让本已深陷资金链旋涡的公司雪上加霜。

  这不是公司首次被信托机构因借款纠纷起诉。今年7月,中诚信托将公司和世茂房地产子公司增城荔涛诉至法院,法院裁定冻结公司和世茂房地产子公司名下银行存款13.43亿元。公司偿付后才告一段落。

  2018年底,公司缺钱的状况就已摆上桌面。

  当年底,公司短期借款160.4亿元、一年内到期的非流动负债413.9亿元,公司在手货币资金仅149亿元,缺口巨大。

  今年5月,2018年报经披露后,深交所还为此对公司连发19问。

  对于缺钱原因,斑马消费梳理发现,一个重要原因是,2016年之后,公司改变拿地方式,更多通过收购、参股等形式拿地加速扩张。

  从2016年开始,公司几乎消失在土地招拍挂市场。黄其森在一次演讲中曾对外披露,“90%都是通过合作并购。”

  热衷收购、参股项目进行大规模扩张的背景是,2016年在“去库存”及棚改政策等因素影响下,房价经历新一轮快速上涨周期。

  从交易量来看,当年,全国商品房销售面积达到15.7亿平方米,同比增长22.5%。

  在这轮房企扩张大跃进中,泰禾集团的融资结构发生较大变化,仅仅3年里,就迅速偏向于非银融资渠道。

  数据显示,2016年至2018年,公司来自非银融资渠道的资金分别为269.51亿元、829.74亿元和842.49亿元,分别占比各年度融资总额的35.74%、61.24%和61.27%。同一时期,来自银行贷款的占有比重,则从41.06%降至18.00%。

  从融资成本来看,小投资创业项目非银融资渠道的融资成本在8.4%至9.17%之间,银行渠道的融资成本区间则在6.79%-7.64%。

  2018年,公司整体平均融资成本8.52%,同比增长0.42个百分点,相比2016年则增长0.9个百分点。

  公司银行融资额占比大幅下降,直接引发融资成本激增。

  2017年-2018年,公司财务费用分别为7.09亿元和8.30亿元,同比分别增长90.50%和17.03%。

  2019年中报显示,公司来自非银融资额650.25亿元,占比58.94%,融资成本为10.13%,同期,公司融资成本平均为9.3%。

  今年下半年,多家信托机构收到窗口指导,要求严控地产信托业务,对于依赖于非银贷款融资去“打江山”的泰禾集团来说,无疑是一次致命打击。

  “卖子”还债,海外高息融资

  今年3月开始,泰禾集团陆续向世茂房地产出售9个项目,累计获得对价92.46亿元,除此之外,五矿信托设立的信托计划、河南天伦地产等,也成为泰禾集团项目资产的接盘方。

  应该说,这些项目的转手,在一定程度上为公司“解”了围。

  今年上半年,公司合计偿还债务338亿元,经过1年多“去杠杆”后,公司资金危机暂时得到缓解,经营活动产生的现金流量净额增至202.16亿元。

  另外,投资新闻公司的有息负债,从2018年末的1376.2亿降至2019年6月末的1104亿元。

  今年三季度末,公司总负债仍高达1942亿。当期,公司短期借款为62.60亿元,一年内到期非流动负债为243.70亿元,而货币资金仅有147.3亿元。

  泰禾集团的产品决定了,公司身处流动性与高负债双重旋涡的时间将会更久。

  况且,公司住宅产品的周转速度早已显示出下滑的迹象。2016年至2018年,公司存货周转次数分别为0.37次、0.15次和0.14次。

  斑马消费注意到,公司产品定位偏中高端住宅市场,相比普通住宅去化回款速度慢,并且主要集中在一、二线城市。在房地产调控影响下,今年上半年,仅实现销售额456.7亿元,同比下滑30.27%。

  与此同时,公司土储状况不容乐观,2019中报显示,公司土地储备计容建筑面积209.25万平方米,总货值2435亿元,同比分别下降54.58%和40%。

  随着融资收紧、企业销售不景气,公司将目光转向海外债券市场。

  今年7月、9月,公司相继发行年息11.5%和15%的高息美元债,用来缓解债务压力。

  7月发行的这笔额度为4亿美元、3年期的海外债券,是公司全资子公司TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited在境外完成发行,并在新加坡交易所挂牌。

  票面年息15%、每半年付息一次,其苛刻程度,令债券市场人士瞠目结舌。

  国际评级机构穆迪和惠誉,分别将此债券发行担保人泰禾集团主体评级为B3和B-。

  穆迪向市场提示风险:还本付息或长期内履行合同中其他条款的保证极小。

  2019年三季报显示,公司财务费用攀升至6.38亿,同比增长35%。财务费用飞涨的同时,公司的营收增长放缓,截至9月末,公司营收实现212亿,同比增长仅8.22%。

  未能在业绩上获得突破,迫不得已变卖优质资产,是公司获取资金的下策。今年前三季度,公司依靠处置子公司收到现金84.19亿元。

  另外,泰禾投资持有上市公司泰禾集团48.97%股权,大部分处于质押和冻结之中。

  2019年上半年,公司对子公司担保实际发生额81.21亿元、子公司对子公司担保实际发生额10.16亿元,合计91.37亿元。

  频放“卫星”背后销售疲软

  2019年,泰禾集团定下的销售目标是1500亿元,这是公司再次放出的一颗“卫星”。

  克尔瑞发布榜单显示,今年1月至11月,泰禾集团全口径销售金额实现689.2亿元,权益销售金额527.7亿元,分别排名第42位、第40位。

  上年同期,泰禾集团的全口径销售金额和权益销售金额分别为1110.4亿元和941.2亿元,分别占据该榜单的第21位和17位。

  无论今年最后一个月如何加快销售进度,完成剩余一半以上销售额,是不可能的事情。

  作为一家罕见不披露销售金额的房企,泰禾集团对销售目标“食言”早已不是新鲜事。

  2017年,董事长黄其森接受媒体采访时就放了个大“卫星”:2018年,公司销售目标是再翻一番至2000亿元。

  当时吹的牛,迅速形成负面舆情,立即被监管部门关注。

  克尔瑞披露的年度销售榜单狠狠打了下泰禾的脸:2018年,仅完成销售金额1300亿。

  有关泰禾集团销售规模,较为真实的数据是今年6月,泰禾集团主动提供给评级机构东方金诚的一组经内部审计数据:2016年至2018年,公司实际销售金额分别为212.63亿元、823.73亿元和929.36亿元。

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